不動産を購入するために金融機関から借入をする際，金融機関は当該不動産に抵当権を設定するのが一般です。この場合，借入債務の支払いを滞ると金融機関は抵当権を設定した不動産について裁判所を使って強制的に売却することができます。これを担保権実行としての競売といいます。これは債権者が裁判所へ申し立てることによって行われ、裁判所が最低売却価格を定めます。最も高い価格で入札をした人がその不動産を落札します。
競売の場合，不動産の一般相場より２～３割低い価格で落札されることが多く，任意売却と比較すると債権者への返済額が減り，残債務の額が過大になることが多いといえます。